Soluciones a los conflictos más comunes en una comunidad de propietarios

A pesar de estar programado genéticamente para ello, vivir en comunidad no suele ser tarea sencilla para el hombre. Así, y como en todos los ámbitos de la vida, es la normativa legal la que al final acaba resolviendo cualquier conflicto derivado de las diferencias de actitud, intereses o disponibilidades socio económicas de cada individuo, planteando soluciones aceptables para la mayoría y, en definitiva, velando por el correcto funcionamiento de la sociedad.

Según el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, en el caso concreto de las comunidades de propietarios son ocho las controversias más comunes a la hora de alcanzar acuerdos en una junta. Las repasamos una a una, aclarando las respuestas que dicho organismo contempla para ellas:

  • Instalación del ascensor: Requerida por propietarios o usuarios con discapacidad o mayores de setenta años, posee carácter obligatorio, por lo que no necesita del acuerdo de junta, siempre que su coste no supere las doce mensualidades. En el caso de ser así, se requiere el voto favorable de la mayoría de la totalidad de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. De no alcanzarse acuerdo, el o los propietarios que lo estimen podrán hacer frente al coste de las obras.
  • Local en la comunidad: Al igual que el resto, el propietario del local tiene la obligación de contribuir a los gastos generales de la comunidad con arreglo a su coeficiente de participación, salvo que exista una cláusula de exoneración en los estatutos o un acuerdo por unanimidad.
  • Vecino ruidoso: Cualquier propietario afectado por los ruidos de uno de los vecinos tiene el derecho de solicitar al presidente de la comunidad que envíe un escrito apercibiéndole del cese de la actividad molesta. Si hace caso omiso, la comunidad podrá adoptar el acuerdo por mayoría simple de entablar una acción de cesación. Si no se adopta acuerdo alguno, el propietario directamente afectado podrá unilateralmente entablar dicha acción.
  • Elementos comunes o privativos: La ejecución de obras que el propietario realice en el interior de su casa y que no afecten a elementos comunes, cumplidos los requisitos de carácter administrativo, no necesitarán del consentimiento de la comunidad para su realización. Será suficiente con informar al presidente de la comunidad. En cuanto a la reforma de elementos comunes, la Ley de Propiedad Horizontal establece dos limitaciones a la hora de consentir la entrada en una vivienda o local: que tenga como fin la realización de las ejecuciones que exija el inmueble, y que se permitan en el piso las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras acordadas por la comunidad. El cumplimiento de la obligación de permitir el paso a los operarios tiene como contrapartida el derecho del propietario afectado a recibir una indemnización por las molestias ocasionadas. Si el propietario se negase a consentir la entrada en su vivienda o local, la comunidad podría adoptar el acuerdo por mayoría simple de iniciar las acciones judiciales por los daños y perjuicios derivados de la oposición del propietario.
  • Diferencia entre obra necesaria o de mejora: Las ejecuciones que impliquen en una mejora de la comunidad, como por ejemplo cambiar la decoración de un portal, y superen el importe de las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes no serán de obligado pago por parte de los propietarios disidentes. Sí así las obras necesarias, que son aquellas derivadas de la rehabilitación o reparación de la finca.
  • Cerramiento de terrazas: Según la reciente reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, se podrán cerrar terrazas y balcones de manera uniforme si con ello se consigue mejorar la eficiencia energética de todo el edificio en un 30%, para lo que se requerirá el previo acuerdo de las 3/5 partes. Si un propietario solicita el consentimiento para realizar dicha instalación, la junta de vecinos deberá tener en cuenta los casos similares existentes en la comunidad, y que constituyen un precedente. Si aun así le denegase el cerramiento, el propietario afectado podría acudir a la vía judicial por ser lesivo a sus intereses y constituir un agravio comparativo
  • Áticos, cubiertas y terrazas: Tanto las terrazas como las cubiertas tienen la consideración de elementos comunes del edificio. Estos elementos no dejan de ser comunes por el hecho de que un propietario tenga atribuido su uso privativo por la ubicación de su vivienda, aunque su mantenimiento ordinario si le corresponda por hacer uso de la misma. Para saber cuál es el origen de las humedades, es necesario el informe de un técnico. Si las filtraciones son causadas por un problema en la capa de impermeabilización o tela asfáltica, le corresponderá la reparación a la comunidad de propietarios como obras de conservación y mantenimiento del edificio. Pero si las humedades han surgido por un mal uso o mantenimiento del suelo de la terraza, el propietario del ático deberá costear las reparaciones necesarias.
  • Actividad permitida en el interior de una vivienda: Aunque la Escritura de División Horizontal describa la finca como vivienda, ello no impide para que un propietario que cumpla con los requisitos administrativos (licencia de actividad y normativa urbanística) pueda realizar en determinados casos una actividad profesional o mercantil en la misma. Pero eso no da derecho a actuar con total libertad y no respetar los derechos comunitarios. En este sentido, también la comunidad puede crear, previo acuerdo unánime en junta, unas reglas estatutarias para evitar determinadas actividades o negocios.

A pesar de la regulación descrita, muchas son las comunidades que ven alterada su paz ante la llegada de cualquiera de estas polémicas, al existir siempre casos específicos y detalles concretos que dilatan su solución. Para ello, es siempre recomendable recurrir a la figura de un Administrador de Fincas Colegiado quien, de forma imparcial, logrará mediar entre la Comunidad  y los propietarios a nivel individual, velando por los intereses de ambos.

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